Hausbau

Ungelesene Beiträge - Konversationen

    Wow, das sind schonmal viele wertvolle Tipps, für die ich/wir euch danken.

    Vielleicht nochmal kurz zur Einordnung. Das Gespräch war gestern und die Vermieter haben uns erstmal ein bisschen Zeit eingeräumt um darüber nachzudenken. Wir werden uns jetzt 2-4 Wochen nehmen um mit ein paar Leuten zu sprechen um das ganze zu durchdenken und evtl auch eine Finanzierung zu klären.

    Für die Übergangszeit haben uns die Vermieter noch eine Mieterhöhung gegeben und sagen auch, dass es ihnen jetzt nicht auf nen Monat ankommt. Ein offizieller Kauf wäre daher wohl eher fürs Frühjar geplant (Im Januar kriegen wir erstmal noch ein Kind). Viel länger wollen wir aber im Zweifel auch nicht warten, um die Miete zu sparen.

    Ein Aspekt, der uns gerade defintiv in RIchtung Kauf treibt, ist folgender:

    Spätestens mittelfdristig werden die Vermieter die Wohnung so oder so verkaufen. Falls wir im Oktober sagen, dass wir die Wohnung nicht nehmen, kann es im Zweifel natürlich auch schneller gehen. Hier ergeben sich für uns zwei "bad case" szenarien:

    1. Sie verkaufen die Wohnung ohne Rücksicht auf Verluste an den Höchstbietenden und wir bekommen Miethaie, die die Miete erstmal deutlich erhöhen und sich trotzdem um nichts kümmern. Hier haben wir in der Vergangenheit z.B. schlechte Erfahrungen mit unserer alten Wohnung gemacht. Und ja, da gibt es vllt Mieterschutz, aber in der Praxis ist es dann um den Mieterschutz dann doch nicht so gut bestellt wie man vllt denkt.

    2. (und das wäre dann wohl wirklich der worst case): Sie verkaufen an ein anderes junges Paar bzw. junge Familie, die bereit ist den Kaufpreis zu zahlen. Eigenbedarf und zack raus. Wenn wir diesen Preis jetzt nicht zahlen, würden wir so oder so weiter Miete zahlen. Bedeutet, dass wir mit frisch geborenem Kind in eine Wohnung ziehen müssten, in der wir entweder weniger Platz haben (mit Kind sehr schlecht) oder deutlich mehr Miete bezahlen (auch mit der Mieterhöhung liegen wir unter Mietspiegel). Mal ganz abgesehen von dem Stress eines Umzugs mit Baby, wäre das finanziell ja auch nicht wirklich gut.

    Das soll jetzt auch nicht so wirken als ob ich hier nur Bestätigung suche die Wohnung zu kaufen.

    Aber ich sage mal so: Selbst wenn sich so manche Risiken bestätigen und der reine Sachwert der Wohnung eher sinkt, weil die ein oder andere Investition verpennt wird (ob nun mutwillig oder nicht). Das Viertel ist insgesamt eher im Kommen und die Mieterträge werden in den nächsten Jahren sicher steigen. Was fällt für eine Immobilie mehr ins Gewicht: Wertverfall aufgrund des Zahns der Zeit oder Wertsteigerung aufgrund einer (deutlich) verbesserten Wohnlage?

    P.S.:

    Durch unsere eigene Zeit in der Wohnung kennen wir Teile der Eigentümergemeinschaft ganz gut.

    Insgesamt würde ich schon sagen, dass der Gemeinschaft am Werterhalt gelegen ist. Es wurden immer mal kleinere Investitionen getätigt, die allerdings v.a. "Schönheit" betreffen. Die Haustüren wurden mal getauscht, die Garagentore gestrichen und gewartet.

    Was so an energetischen Sachen ansteht, habe ich gerade nicht auf dem Schirm, kann ich aber sicher durch einen Nachbarn herausfinden. Bei uns war eine längere Baustelle vor der Tür, bei der die Straße aufgerissen wurde. "Arbeiten am Fernwärmenetz". Ich gehe also davon aus, dass ein Anschluss vorliegt.

    Zitat von SKOLogne

    2. (und das wäre dann wohl wirklich der worst case): Sie verkaufen an ein anderes junges Paar bzw. junge Familie, die bereit ist den Kaufpreis zu zahlen. Eigenbedarf und zack raus.

    Wenn ich mich richtig an das Gespräch beim Notar erinnere kann Eigenbedarf erst angemeldet werden wenn der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen ist. Das dauert, je nach Amtsgericht, ~12 Monate (bei uns 18 Monate).

    Also auch bei Eigentümerwechsel stehst du nicht sofort auf der Straße.

    Zitat von Silversurger

    Ergänzend dazu der umgekehrte Fall: Wenn einige der anderen zu knauserig und/oder zu alt sind, um sinnvolle Investitionen mitzutragen, dann werden diese nicht erfolgen. Hab ich vor ein paar Jahren bei Verwandten erlebt mit der Konsequenz, dass innerhalb weniger Jahre alle "normalen" Leute verkauft haben, teils unter Wert, da man dem Gebäude den Investitionsstau bereits anzusehen begann.

    Auch deshalb mein Tipp mit den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen, damit man eine Ahnung davon bekommt, wie die Eigentümergemeinschaft so tickt.

    Keep Pounding

    Zitat von Erzwolf

    Ich würde mir auf jeden Fall die Protokolle der letzten paar Eigentümerversammlungen geben lassen. Dazu die Instandhaltungsrücklage erfragen und mal gucken, was da in den nächsten Jahren an Investitionen kommen könnte und wie gut der Zustand der Gesamtimmobilie ist, Neue Heizung, Dach, Balkone usw. könnten nicht unerhebliche Sonderumlagen auslösen. Fällt zwar alles irgendwann an, sollte man aber auf dem Schirm haben.

    Das ist aus meiner Sicht ein ganz wichtiger Punkt!

    Anhand der Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen kannst du deine Nachbarschaft auch echt gut abschätzen - vorausgesetzt die Eigentümer wohnen auch alle in den Wohnungen.

    Aber wenn du da schon immer liest Frau X spricht dies an oder bemängelt jenes oder Herr Y hat sich durch einen Anwalt vertreten lassen oder sowas, dann weißt du zumindest mal, dass es anstrengend werden könnte bzw. wer anstrengend werden könnte.

    Denn die Eigentümergemeinschaft ist nicht zu unterschätzen, wie hier schon angesprochen wurde. Das kann dir richtig einem Strich durch deine Rechnung machen - in beide Richtungen.

    Von daher sollte man das auf jeden Fall beachten und je mehr Eigentümer mit am Tisch sitzen, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass mindestens ein Idiot dabei ist, der einem das Leben dann schwer machen kann.

    Und noch ein Punkt aus eigener Erfahrung:

    Wir haben uns schon vor einiger Zeit auch eine Eigentumswohnung gekauft, aus der die vorherigen Eigentümer ausgezogen sind, weil sie ein kleines Kind hatten, das zweite auf dem Weg war und sie entsprechend Garten und einfach ein eigenes Haus wollten. Mit Mitte 20 haben wir noch nicht an Nachwuchs gedacht und die Wohnung war zum damaligen Zeitpunkt perfekt für uns. Zumal wir gedacht haben, es gibt jede Menge Möglichkeiten sich auch hier zu vergrößern (Ausbau Dachboden/Keller, Kauf Nebenwohnung, etc.). Dann kam irgendwann der Nachwuchs, die Überlegungen wurden konkreter was man macht und am Ende haben wir uns dann auch aus ähnlichen Gründen ein Haus gekauft, weil Um-/Ausbau etc. auch alles einen Haufen Geld gekostet hätte.

    Somit wäre ich rückwirkend mit dem Wissen von heute schon direkt beim ersten Mal auf ein Haus gegangen anstatt auf die Wohnung, weil du dir halt Zeit und Nerven sparst, zumal wenn man ohnehin schon weiß mit Kind/Kindern irgendwann hätten wir schon gerne ein Haus mit Garten und würden lieber auf dem Land wohnen.

    In unserem Fall hat es sich jetzt rückwirkend betrachtet alles sehr gelohnt und natürlich haben wir das alles auch zu anderen Zeiten gemacht was das Zinsniveau angeht. Somit ist das jetzt immer leicht zu sagen sicherlich wenn man es hinter sich hat und alles gut funktioniert hat, aber von meinen Erfahrungen her würde ich immer sagen und jedem raten, wenn du es dir finanziell erlauben kannst ohne irgendwie an dein Limit zu geraten, dann Kauf. Die Vorteile sind mMn deutlich größer als bei einer Mietwohnung z.B.

    Logisch und normal, dass man sich Gedanken macht - das wird bei jedem in der Situation so sein. Aber wenn du für die Finanzierung nicht an dein Limit musst, sondern am Ende des Monats noch genug Geld übrig hast und zu Leben, dann mach das. Ob Haus oder Wohnung ist dann eine individuelle Entscheidung je nach Lebenssituation, aber ich kann nur zu einem Kauf raten.

    Also ich würde eher mit einem Neugeborenen in eine etwas kleinere Mietwohnung ziehen, als unter Druck eine solch weitreichende finanzielle Entscheidung zu treffen.

    Wohnungswechsel, Umzug sind zwar etwas stressig, aber ein Neugeborenes braucht besonders in den ersten Monaten nicht wirklich so viel Platz. Hängt ja eh die ganze Zeit am Körper von Mama oder Papa.

    Kleines Update:

    Wir haben mittlerweile ein bisschen was über das Haus erfahren.

    Es wurde immer mal was gemacht und grundsätzlich scheint das Haus gut in Schuss zu sein.

    Die Heizung wurde beispielsweise vor etwa 5 Jahren gemacht. Ein Anschluss für Fernwärme liegt ebenfalls vor, allerdings erst seit 2 Monaten. Da kann die Umstellung also ein Thema werden.

    Was in dem Zusammenhang mit der Gasheizunh allerdings sein muss, ist der hydraulische Abgleich.

    Was mir hier komisch aufgestoßen ist, ist dass der Betrag im letzten Protokoll der Eigentümerversammlung mir extrem hoch vorkommt, verglichen was man so im Netz liest. Ich habe da so eine Pauschale gefunden die mit 15€ pro qm rechnet. Wenn ich das auf das Haus hochrechne, komme ich auf etwa 12k (750qm Gesamtfläche). Im Protkoll werden aber insgesamt etwa 50k veranschlagt, wobei hier nicht alles auf die Gemeinschaftsfläche entfällt.

    Hat jemand eine Idee, warum die Zahlen so extrem abweichen?

    Im Netz steht zwar, dass die realen Kosten i.d.R. höher sind aber das ist ja etwa das Vierfache?!

    Des weiteren habe ich erfahren, dass die Rücklage der Eigentümergemeinschaft bei 130k liegt. So eine absolute Zahl ist irgendwie immer schwer ins Verhältnis zu setzen. Weiß jemand ob es da einen Richtwert gibt?

    Negative Erfahrung war die politische Einstellung meines Nachbarns von dem ich das alles erfahren habe. Da waren echt abenteuerliche Dinge bei. Allerdings ist das in den letzten 6 Jahren nicht groß aufgefallen, weshalb sich das Thema für uns nicht so dramatisch in Bezug auf den Wohnungskauf darstellt.

    Thema Hausgeld: Ich las im Netz von einem üblichen Betrag von 2.5 bis 4 € pro qm. Da sind wird Im oberen Bereich aber dennoch gut in dem Bereich. Spricht also auch nicht dagegen.

    Kurzes Zwischenfazit:

    Wir sind nach wie vor der Meinung, dass wir die Wohnung kaufen wollen, weil wir keine großen Punkte gefunden haben, die dagegen sprechen.

    Nächster Schritt wird bei uns in Richtung von Finanzierungsgesprächen gehen. Wenn wir das ganze solide finanziert bekommen, sieht es derzeit stark danach aus, dass wir die Wohnung kaufen.

    Zitat von SKOLogne

    Des weiteren habe ich erfahren, dass die Rücklage der Eigentümergemeinschaft bei 130k liegt. So eine absolute Zahl ist irgendwie immer schwer ins Verhältnis zu setzen. Weiß jemand ob es da einen Richtwert gibt?

    Richtwert weiß ich nicht, klingt aber sehr gesund. Ich finde in deinem Beitrag keine red flag.

    Keep Pounding

    Und nochmal ein kleines (bzw. inhaltlich großes) Update:

    Nachdem wir Anfang November eine Finanzierungsrunde bei drei Anbietern bzw. Maklern gemacht haben (Sparkasse Köln-Bonn, Debeka und Interhyp) hatten, haben wir uns nochmal mit unseren Vermietern getroffen um über den Preis zu verhandeln. Da wollten die Vermieter überhaupt nicht drauf einsteigen, so dass wir dann abgesagt hatten. Nach zwei weiteren Wochen haben sie uns dann aber eine Mail geschrieben, in der sie uns doch ein neues (leicht verbessertes) Angebot geschickt haben.

    Das haben wir gestern angenommen. Als Kaufdatum peilen wir nun den 01.03. an, damit wir im Januar erstmal in Ruhe unser Kind bekommen.

    Nochmal kurz ne Frage:

    Gibt es was spezielles, was wir jetzt noch beachten sollten?

    Bei den Krediten vergleichen, ist klar. Wir waren mit allen drei Erstberatungen zufrieden.

    Die Sparkasse war am günstigsten aber die Debeka konnte erstaunlich gut mithalten und hat sehr hohe Flexibilität geliefert. Ganz entschlossen sind wir noch nicht.

    Aber erstmal sind wir schonmal froh über die Verzögerung, da das Zinsniveau ja jetzt schon ein ganz anderes ist, als noch Anfang November...

    wir haben auch die Finanzierung vor 5 Jahren über die Debeka gemacht, die waren vom Zinssatz her gleich wie die meisten Banken, aber wesentlich flexibler was sondertilgungen, monatliche Raten etc. betrifft. War auch kein Problem den kompletten Kaufpreis zu finanzieren.

    Da waren einige Banken deutlich zickiger.

    Im Endeffekt haben die jeden scheiß mitgemacht. Auch bei den sondertilgungen konnte ich frei wählen auf welche Verträge getilgt wird und habe dementsprechend erst mal alle getilgt deren zinsbinbung nach 5 Jahren ausgelaufen sind.

    Allgemein ging alles reibungslos und unser zuständiger Berater kümmert sich perfekt und schnell um jedes Thema

    Jetzt machen wir keine sondertilgungen mehr und freuen uns das iwir Geld von denen habe was uns 0,9% kostet und mir auf der anderen seite 4% bringt. Und das noch für über 4 Jahre :mrgreen:

    Zitat von SKOLogne

    Und nochmal ein kleines (bzw. inhaltlich großes) Update:

    Nachdem wir Anfang November eine Finanzierungsrunde bei drei Anbietern bzw. Maklern gemacht haben (Sparkasse Köln-Bonn, Debeka und Interhyp) hatten, haben wir uns nochmal mit unseren Vermietern getroffen um über den Preis zu verhandeln. Da wollten die Vermieter überhaupt nicht drauf einsteigen, so dass wir dann abgesagt hatten. Nach zwei weiteren Wochen haben sie uns dann aber eine Mail geschrieben, in der sie uns doch ein neues (leicht verbessertes) Angebot geschickt haben.

    Das haben wir gestern angenommen. Als Kaufdatum peilen wir nun den 01.03. an, damit wir im Januar erstmal in Ruhe unser Kind bekommen

    Ich glaube, da wäre bei mir die Nummer durch gewesen, wenn sich die Gegenseite nicht verhandlungsbereit zeigt. Das spätere Einlenken hätte bei mir nix mehr bewirkt.

    Vielleicht bin ich da aber auch etwas zu hart. Mag sein. Aber wenn die Gegenseite stur ist, kann ich noch deutlich sturer werden.

    Generell gesagt verstehe ich aber nicht, weshalb man sich eine Wohnung kauft. Und auch gerade jetzt, wo die Preis allgemein abstürzen.

    Beispiel: Ein Haus in meiner Nähe stand während Corona und der 0% Zinsen für 780.000 zum Verkauf. Wurde aber offensichtlich nix.

    Nun ist es wieder angeboten worden. Für 520.000 Euro. Absolut krasser Preissturz. Und das sogar im bayrischen Leberkäsgürtel. :mrgreen:

    Also bevor ich mir eine Wohnung für mehrere Hunderttausend zulege, würde ich lieber noch etwas warten. Die Preise dürften noch weiter sinken.

    Und dann kann man für das Budget auch locker ein Haus oder zumindest ein Reihenhaus finden.

    Wer nicht dringend jetzt alles anschieben will/muss, sollte noch 12 Monate warten… nächstes Jahr gibt es wieder Zinssenkungen der Zentralbanken (zwei sind sehr wahrscheinlich, eventuell sogar drei). Das wird auch Immobilienkredite wieder günstiger machen…

    Alles Gelingen
    hat sein Geheimnis,
    alles Misslingen
    seine Gründe.

    Zitat von Lu Bu

    Generell gesagt verstehe ich aber nicht, weshalb man sich eine Wohnung kauft. Und auch gerade jetzt, wo die Preis allgemein abstürzen.

    Beispiel: Ein Haus in meiner Nähe stand während Corona und der 0% Zinsen für 780.000 zum Verkauf. Wurde aber offensichtlich nix.

    Nun ist es wieder angeboten worden. Für 520.000 Euro. Absolut krasser Preissturz. Und das sogar im bayrischen Leberkäsgürtel. :mrgreen:

    Also bevor ich mir eine Wohnung für mehrere Hunderttausend zulege, würde ich lieber noch etwas warten. Die Preise dürften noch weiter sinken.

    Und dann kann man für das Budget auch locker ein Haus oder zumindest ein Reihenhaus finfinden.

    Das hat verschiedene Gründe.

    1. Wollen wir in unserer Wohnung bleiben. Entweder machen wir uns komplett abhängig von einem Spekulanten, der die Wohnung kauft (unwahrscheinlich aufgrund des aktuellen Mietvertrags) oder wir müssen mit einer Eigenbedarfsmeldung rechnen und können uns ne neue Wohnung suchen.

    2. Bleibt abzuwarten ob sich die Preise wirklich so entwickeln wie du es prognostizierst. Wenn im kommenden Jahr die Zinsen sinken, wird die Nachfrage gerade nach Wohnungen in Köln ruck zuck wieder anziehen und damit möglicherweise auch der Preis.

    3. Ist unsere Wohnung nach unten relativ preisstabil und kann jederzeit gut vermietet werden.

    Selbst wenn die Preise für Häuser wirklich sinken, sind wir in 3-5 Jahren flexibel, was einen Kauf angeht.

    Zitat von Wrandy

    Wer nicht dringend jetzt alles anschieben will/muss, sollte noch 12 Monate warten… nächstes Jahr gibt es wieder Zinssenkungen der Zentralbanken (zwei sind sehr wahrscheinlich, eventuell sogar drei). Das wird auch Immobilienkredite wieder günstiger machen…

    Die Zinssenkungen werden dann aber ganz schnell wieder auf die Preise draufgeschlagen.

    Klar ist es immer eine Wette und man muss schauen wie es gerade läuft aber ich habe Zinsen und Preise jetzt über einen längeren Zeitraum beobachtet und vllt ist gerade ein ganz ordentlicher Zeitraum um eine gute Mischung aus Zinsen/Preis zu bekommen.

    Insgesamt: Man kann das Geld rein wirtschaftlich gesehen sicherlich besser nutzen. Trotzdem bin ich mir sehr sicher, dass sich der Kauf für uns in unserer aktuellen Situation lohnen wird.

    Zitat von SKOLogne

    Insgesamt: Man kann das Geld rein wirtschaftlich gesehen sicherlich besser nutzen. Trotzdem bin ich mir sehr sicher, dass sich der Kauf für uns in unserer aktuellen Situation lohnen wird.

    Macht das wenn es für euch passt! Du hast das ja offensichtlich gut durchdacht und gerechnet und auch die nichtmonetären Faktoren scheinen zu passen.

    Ich bin(/war?) ja auch ein sehr rationaler Mensch, aber wenn schon das Gehirn kein NoGo erkennt darf dann auch das Herz den Ausschlag geben :ja: .

    Ich wünsche dir und deiner baldigen Familie alles Gute im neuen alten Zuhause :bier: .

    Zitat von SKOLogne

    Trotzdem bin ich mir sehr sicher, dass sich der Kauf für uns in unserer aktuellen Situation lohnen wird.

    Und dann ist es auch die richtige Entscheidung! Euch alles Gute!

    "Life´s a game. Football is serious!"

    Gute Entscheidung. Hab das mit meiner Frau auch Ende letztes Jahr gemacht und (stand heute) noch nicht bereut, trotz hoher Zinsen usw.

    Die Mehrkosten nehme ich persönlich gerne in Kauf, weil ich gerne nach Hause gehe und das (m)eine Wohlfühloase ist. Dafür fahre ich dann gerne mal nicht in den Urlaub, kaufe mir eben kein teueres Auto oder verzichte auf ein Restaurantbesuch.

    Langfristig haben sich die Wetten auf Immobilien eigentlich immer gelohnt, solange die Immobilie an sich gut ist. Vor ein paar Jahren hab ich mal einen Spruch gehört "das einzige was du nicht kannst, ist nicht wohnen".

    Zitat von Dagobert

    Gute Entscheidung. Hab das mit meiner Frau auch Ende letztes Jahr gemacht und (stand heute) noch nicht bereut, trotz hoher Zinsen usw.

    Die Mehrkosten nehme ich persönlich gerne in Kauf, weil ich gerne nach Hause gehe und das (m)eine Wohlfühloase ist. Dafür fahre ich dann gerne mal nicht in den Urlaub, kaufe mir eben kein teueres Auto oder verzichte auf ein Restaurantbesuch.

    Langfristig haben sich die Wetten auf Immobilien eigentlich immer gelohnt, solange die Immobilie an sich gut ist. Vor ein paar Jahren hab ich mal einen Spruch gehört "das einzige was du nicht kannst, ist nicht wohnen".

    Jo. So sehe ich das eigentlich auch.

    Und was das Risiko angeht:

    Wir können uns stand jetzt tatsächlich vorstellen, dass wir in 5 Jahren nochmal was anderes wollen. Das ist nicht zwingend unser Plan aber die Möglichkeit besteht, eben weil das Kind da gerade noch nicht eingeschult ist (was für uns eine virtuelle Deadline ist).

    In fünf Jahren gibt es für Köln eigentlich nur zwei Szenarien:

    1. Die Kaufpreise sind weiterhin hoch. Dann dürfte unsere Wohnung mindestens nicht an Wert verloren haben und wir können sie (ggf. mit kleinem Gewinn weiterverkaufen, haben uns dann aber 5 Jahre Miete gespart)

    2. Die Kaufpreise sind tatsächlich deutlich gefallen und ein Verkauf würde sich nicht lohnen. In diesem Fall würden wir die Wohnung aber definitiv gut vermietet bekommen. Die Wohnung wäre auch gut als WG vermietbar und ich wüsste nicht, was passieren müsste, dass die Mietpreise in einer Stadt wie Köln derart einbrechen sollten (binnen fünf Jahren).

    Die Finanzierung wird etwa so aussehen, dass die Wohnung sich mit Mieteinnahmen annähernd selbst tragen dürfte, was das Risiko echt minimiert.

    In unser aktuellen Situation ist aber tatsächlich das allerwichtigste: Wir haben Ruhe.

    Anschließend kommt dann noch dazu, dass wir die Wohnung ohne zu Fragen an ein paar Dingen verändern können wie es uns gefällt und ohne dass wir irgendeine Vereinbarung mit Vermietern treffen müssen. Ne neue Küche wäre z.B. schön.

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