Hausbau

Zitat von Chief

Nebenbei: Was ich schon seit Jahren kurios finde, ist: Banken geben Dir für den Hausbau Kredite für 1-2 % Zinsen gegen eine Grundschuld als Sicherheit. Wenn Du das gleiche Geld bei der gleichen Sicherheit für irgendetwas anderes willst, zahlst Du - wenn Du es überhaupt kriegst - wesentlich mehr. Einen sinnvollen Grund dafür konnte mir noch keiner nennen.

Bin da sicher kein Profi aber was meinst du denn mit "irgendetwas anderes"?
Mit dem Geld schaffst du ja direkt einen Mehrwert auf dem Grundstück wo die Grundschuld eingetragen ist, damit hat die Bank ja automtisch mehr Sicherheit als wenn du das Geld für irgendetwas anderes (z.B. Firmengründung(?)) nimmst.

Oder verstehe ich dich da völlig falsch?

Zitat von Chief

Nebenbei: Was ich schon seit Jahren kurios finde, ist: Banken geben Dir für den Hausbau Kredite für 1-2 % Zinsen gegen eine Grundschuld als Sicherheit. Wenn Du das gleiche Geld bei der gleichen Sicherheit für irgendetwas anderes willst, zahlst Du - wenn Du es überhaupt kriegst - wesentlich mehr. Einen sinnvollen Grund dafür konnte mir noch keiner nennen.

Für viele Menschen und vermutlich die Mehrheit der privaten Hausbauer gilt, dass du ein Haus baust, weil du selber darin wohnen möchtest. Es wird einfach dein zu Hause. Das ist für viele Menschen und Familien einfach alles und bevor man das aufgibt, ernährt man sich nur noch von Haferflocken und Leitungswasser. Oder geht 60 Stunden die Woche arbeiten. Für den Gang in die Privatinsolvenz gibt man ein 300.000 EUR Auto eher auf als das zu Hause seiner Familie. Es dürfte aus meiner Sicht auf ein durchschnittlich geringeres Kreditausfallrisiko hinauslaufen, weshalb für Hausbauer der Zinssatz niedriger ist.

Hi Chief,

grundsätzlich lässt sich sowas per Ferndiagnose nur schwer beurteilen. Aus eigener Erfahrung würde ich normaler Weise sagen, dass der Umbau einer Bestandsimmobilie immer die bessere Wahl ist, aus verschiedenen Gründen: meist bessere Substanz (sofern Dir die Wände nicht unter dem Hintern weggammeln), meist bessere Lage (gewachsen vs. Trabantenviertel in der Randbebauung (fällt bei Dir ja eh aus)), meist weniger Ärger mit Bauträgern, meist relativ klar planbare Problemstellungen vs. typische Baurisiken, etc., um mal die substantiellen Punkte zu nennen. Was in Deinem Fall die beste Lösung wäre, ließe sich nur vor Ort und nach einer spezifischen Gegenrechnung der Varianten sagen. Aber egal wie Du Dich entscheidest: ich würde das nur unter Zuhilfenahme eines externen Beraters machen, der nur Dir zuarbeitet und als Deine eigene BÜ fungiert. Die paar tausend Euro mehr sind mE hervorragend in geschonte Nerven angelegt. Und das sage ich als Ingenieur und ehemaliger Bauleiter. Bauträger wie auch Handwerker verarschen Dich lässig während Du daneben stehst, in beiden Fällen. Egal welche Variante - ich würde beides mit einem Bauträger machen. Der Vorteil an dieser Konstellation ist, dass diese derzeit meistens noch Zugriff auf Handwerker haben und daher eine realisierbare Zeitschiene präsentieren können. Wenn Du heute als Stand-alone beispielsweise Fliesenleger anfragst, dann bekommst Du die irrsten Zeitschienen mit wahnwitzigen Preisen präsentiert.

Auf jeden Fall wünsche ich viel Glück und gute Nerven.

Ad 1: Ja, der ist zumeist ein Bauunternehmer oder GU. Es gibt am Markt aber auch Ingenieure oder Architekten, die sich damit einen Neben- oder Haupterwerb aufgebaut haben, derartige Vorhaben auf Ausführungsseite zu koordinieren . Auf jeden Fall solltest Du eine Konfiguration wählen, bei der Du auf Ausführungsseite nur einen Ansprechpartner hast und nicht pro Gewerk mit einem Mitarbeiter 'rumhampeln musst. Das macht schon allein aus Sicht der Gewährleistung und der Ansprache der Einzelgewerke absolut Sinn und ist extrem nervenschonend. Jemand, der selber noch eine Baustelle geleitet hat, der verliert bei den verschiedenen Gewerken schnell die Übersicht.

Ad 2: Kann beides sein. Da wäre ich emotionslos. Hauptsache, er ist unabhängig und hat Erfahrung als Bausachverständiger. Da würde ich entweder mal schlicht googlen oder (noch besser) Bekannte fragen, ob jemand jemanden kennt. Meiner Wahrnehmung nach refinanziert sich ein guter Sachverständiger in der Bauphase durch das Geld, dass er Dir bei unnötigen Leistungen, fehlerhafter Ausführung und Nachtragsstreitigkeiten spart. Und noch wichtiger: Er schont Deine Nerven.

Kann da @datajunk nur zustimmen. Bin selber aus der Branche und die Firmen machen mit Dir den Kaspar wenn die merken, dass man nicht vom Fach ist. Das beginnt beim Preis, zieht sich weiter zur Terminplanung/ -einhaltung und geht weiter zur Qualität und dann noch zur Gewährleistung. Es gibt da so viele Stolpermöglichkeiten, dass man als Laie bestimmt in eine tritt.

Zitat von illwill

Kann da @datajunk nur zustimmen. Bin selber aus der Branche und die Firmen machen mit Dir den Kaspar wenn die merken, dass man nicht vom Fach ist. Das beginnt beim Preis, zieht sich weiter zur Terminplanung/ -einhaltung und geht weiter zur Qualität und dann noch zur Gewährleistung. Es gibt da so viele Stolpermöglichkeiten, dass man als Laie bestimmt in eine tritt.

Kann ich bei unserer Firma so nicht bestätigen, haben uns immer sehr gut aufgehoben gefühlt. Man hat sich an Termin- und Preisabsprachen gehalten. Mit der Qualität sind wir auch sehr zufrieden und auch alles was wir in der Folgezeit beanstandet haben wurde kostenfrei und ohne meckern korrigiert. Ist aber auch eine Firma aus dem Nachbarort, evtl. läuft es bei den Großen anders.

Zitat von marduk667

Kann ich bei unserer Firma so nicht bestätigen, haben uns immer sehr gut aufgehoben gefühlt. Man hat sich an Termin- und Preisabsprachen gehalten. Mit der Qualität sind wir auch sehr zufrieden und auch alles was wir in der Folgezeit beanstandet haben wurde kostenfrei und ohne meckern korrigiert. Ist aber auch eine Firma aus dem Nachbarort, evtl. läuft es bei den Großen anders.

Sprechen wir jetzt von einem in GU Funktion? Ich meinte wenn man selber Bauherr ist und einzelne Gewerke beauftragt. Da hat man es ja dann mit diversen Handwerkern bzw. Firmen zu tun.

Ich muss dazu auch sagen, dass ich mich in DE nicht auskenne und nur für die Schweiz sprechen kann, aber ich denke da sind die Unterschiede jetzt nicht so gross.

Zitat von illwill

Sprechen wir jetzt von einem in GU Funktion? Ich meinte wenn man selber Bauherr ist und einzelne Gewerke beauftragt. Da hat man es ja dann mit diversen Handwerkern bzw. Firmen zu tun.

Nein sorry, dsa hatte ich falsch verstanden! Wir hatten einen GU der auch die Bauleitung gestellt hat!

Zitat von Chief

In der bisherigen Nutzung waren es 2 unabhängige Wohnungen in EG und OG, daher jeweils 1 Bad, wenn auch sehr klein. Mindestens das eine ist stark renovierungsbedürftig und optisch eine Zumutung. Man könnte theoretisch noch etwas warten, aber wenn man ohnehin die Fliesen entfernen muss, um die Wände aufzureißen, dann ergibt es irgendwie wenig Sinn, die Bad-Erneuerung aufzuschieben.
Einziger Vorteil wäre (laut SV): Man muss so viel neu machen, dass man dann den Nutzungszweck der einzelnen Räume auch neu vergeben könnte. Wir würden dann das kleinere Bad zu einer Gästetoilette machen und für das andere einen größeren Raum nehmen.

Hinzu kommt: Auch ohne größeren Umbau müßten wir wohl zumindest irgendwo - am ehesten im EG - aus zwei Räumen einen machen, um ein vernünftiges Wohnzimmer zu kriegen. Das ginge natürlich nicht ohne Statiker, da wohl alle Wände tragende Funktion haben dürften. Das ist aber nur ein - natürlich auch nicht kostenfreier - Randaspekt.

deswegen habe ich noch ein edit hinzugefügt, denn Badezimmer sind immer teurer. Wir haben letztes Jahr für unser Gäste WC fast 6k bezahlt und das nicht einmal 4m2.

... Und nein, es sind nicht alles tragende Wände.
Der Grundriss deines Hauses ist 15x10.
In der Regel sind die tragenden Wände auf der 10m Distanz, also der kürze weg. Ein weiteres Indiz, tragende Wände sind in der Regel immer über einander. Hast du im 1og eine tragende Wand, ist im EG direkt darunter auch eine.

Also ne tragende Wand raus und ein Abfangträger rein ist keine große Sache. Da war ich selber überrascht wie verhältnismäßig preiswert das war.

Zitat von trosty

Also ne tragende Wand raus und ein Abfangträger rein ist keine große Sache. Da war ich selber überrascht wie verhältnismäßig preiswert das war.

Ja, kann ich bestätigen.

Habe letztes auch Jahr ein Haus gekauf (Bj 1972) und dieses umgebaut und kernsaniert. Auch die Raumaufteilung haben wir grundlegend geändert. Heutzutage alles keine große Sache mehr.

Kann gerne auch bei Kalkulationen, Krediten etc. Auskunft geben.

Grundsätzlich war ich nie ein Fan von Haus kaufen und sanieren. Mittlerweile bin ich aber anderer Meinung und würde das jederzeit wiedertun!

Zitat von Chief

Ich stehe auch allen drei Varianten (Abriss/Neubau, Sanierung, Verkauf) offen gegenüber. Es muss einfach eine halbwegs vernünftige Lösung gefunden werden. Meine ursprüngliche Idee war mal, ein gebrauchtes Objekt - ursprünglich dachte ich allerdings eher an etwas aus den 70ern mit größeren Räumen - zu kaufen und zu sanieren. Nun klingt das alles sehr teuer.
Was habe ich mir denn unter "verhältnismäßig preiswert" bzw. "keine große Sache mehr" so ganz grob vorzustellen? Man wird ja wohl einen Statiker plus den eigentlichen Umbau rechnen müssen, oder?

Also wir haben bei uns im Haus in eine tragende Wand im EG einen Durchbruch von 2,50m breite machen lassen.
Das ausführende Unternehmen hat von der Berechnung der notwendigen Stahlträger bis hin zum verputzen der Wände alles übernommen.
Kostenpunkt waren am Ende ca. 3500€.

Welches Baujahr hat das Haus denn um das es geht?
Ein Abriss kann auch extrem teuer werden, insbeondere wenn das Haus älteren Alters ist und Zeug mit Asbest verbaut worden ist.

Wollte das nur mal als Dikussionspunkt eingebracht haben. Wir haben unsere Dach neu machen lassen. Da war Asbest verbaut. Das wussten wir allerdings vorher und konnten das dementsprechend berücksichtigen bei der Kalkulation. Daher weiß ich auch das gerade die Entsorgung solcher Baumaterialen teuer werden kann. Auch der Abriss selbst muss von Fachfirmen gemacht werden, die die ordungsgemäße Entsorgung des belasteten Baumaterials nachweisen müssen.

Entscheidend, wie hier im Thread auch schon angeklungen, ist im Endeffekt die Bausubstanz. Ist die Substanz in Ordnung kommt überhaupt eine umfangreiche Sanierung erst in Frage. Grundsätzlich wird eine Sanierung immer günstiger sein, als an gleicher Stelle abreißen und neu aufbauen. Allerdings hat man bei einem Neubau natürlich die Möglichkeit alles so zu machen wie es einem selbst gefällt.

Zitat von Chief

Im Zweifel nehme ich einen Bausachverständigen, der als Gutachter vor Gericht einen guten Eindruck hinterlassen hat.

Japp. So einen würde ich an Deiner Stelle auch nehmen. Du bist Richter, oder?

@Chief Habt ihr schon eine Entscheidung getroffen?

Zitat von Chief

Leider nein. Alle Lösungsoptionen haben ihre gravierenden Nachteile. Wäre ich alleine, dann würde ich vermutlich versuchen, auf einer halben Baustelle zu leben und auf Jahre hinaus überwiegend im DIY-Verfahren daran herumzubasteln, wobei es mir persönlich ausreichen würde, dass etwas seine Funktion erfüllt. Dabei hat mich das hier
https://www.amazon.de/Gebrauchte-H%C…=gateway&sr=8-8

inspiriert. Das ist aber verständlicher Weise für meine Frau keine Option.

Alle "normalen" Lösungen - ob nun in der Variante "Abriss-Neubau" oder in der Variante "Entkernung-Sanierung" erscheinen bislang so teuer, dass die Folgen quasi das ganze Leben dominieren würden. Insbesondere wäre dann mein Wunsch, irgendwann auf absehbare Zeit mal weniger zu arbeiten, praktisch kaum noch umsetzbar.

Rational wäre es wahrscheinlich am vernünftigsten, das Anwesen zu verkaufen. Aber mein Herz hängt irgendwie daran. Wir werden uns also weiter informieren ...

Hm... Hast du denn dabei auch die entsprechende Wertsteigerung berücksichtigt?
Da bin ich inzwischen völlig de-motional. Ja, vielleicht musst du da viel Geld hinlegen, aber wenn das Gebäude danach noch mehr wert als Deine Investition ist, ist das dann eigentlich ziemlich egal.

Ich würde tatsächlich erst mal prüfen lassen, ob du da wirklich großflächig kontaminiertes Material verbaut hast. Das sollte ein Experte eigentlich recht schnell können.

Sollte dies nicht so sein, wäre zumindest ein Abbruch eine harmlose Investition. Um das mal plastisch zu machen. Ich hab letztes Jahr noch beruflich 3 Hochhäuser mitten in Frankfurt abreissen lassen und das Invest war geringer als eine 100qm Eigentumswohnung in München

Zitat von Chief

Von "kontaminiertem" Material gehe ich bislang nicht aus. Dummerweise reicht aber der Abriss allein wohl nicht aus . Sonst könnten wir auch jetzt schon im Garten zelten.
Ich frage mal ketzerisch: Welche Wertsteigerung? Welche Investition?

Wenn man sein Geld in etwas steckt, um damit Gewinne zu erzielen, dann bin ich ein Anhänger der auf Benjamin Graham zurückgehenden Unterscheidung: "An investment operation is one which, upon thorough analysis promises safety of principal and an adequate return. Operations not meeting these requirements are speculative." Ich habe nichts gegen Spekulation (im Sinne von "unmoralisch" o. ä.), aber ich bin selbst kein Spekulant.

So gesehen kann nur eine vermietete Immobilie ein Investment sein, wenn der Kaufpreis in Relation zu den erzielbaren Mieteinnahmen gering ist. Aus meiner Sicht läge ein günstiger Preis beim 12- bis 15-fachen der Jahresnettomiete. Nach den durch die niedrigen Zinsen und z. T. den Brexit getriebenen Preissteigerungen (nicht: Wertsteigerungen) der letzten Jahre reden wir wohl zumindest in Ballungsgebieten realistisch eher vom 25- bis 40-fachen der Jahresnettomiete. Das fällt für mich unter die Rubrik "teuer" und wäre ein Grund zu verkaufen.

Unabhängig davon ist aber eine selbst genutzte Immobilie keine Investition, sondern ein (teures) Konsumgut, welches zudem maximal unflexibel ("immobil") ist.

Daher: Rational spricht vieles dagegen. Nicht nur die Grundstücks-, sondern hiermit verbunden auch die Baupreise sind in den letzten Jahren durch die Decke gegangen. Aus meiner Sicht ist das eine gewaltige Blase. Aber ich hätte schon gerne ein Haus, und der Garten ist einfach traumhaft. Vielleicht sollte ich einfach abwarten und hoffen, dass die Blase in den nächsten Jahren platzt. Aber das ist naturgemäß keine solide Planung, denn selbst große Blasen können sich lange halten und noch viel größer werden, bevor sie platzen.

Die Blase platzt aber erst dann, wenn Leute ihre Kredite nicht mehr bedienen können. Jeder, der aber ein bisschen EK hatte wird (wenn er nicht völlig bescheuert gewesen ist) das langfristig abgesichert haben (15 Jahre +)
Was platzen könnte sind ein paar "auf Kante genähte" Komplett-Finanzierungen. Das werden aber auch Immobilien sein, die einen für solche Kredite üblichen Maximalpreis haben. Ich gehe nicht davon aus, dass die "guten" Sachen da frei werden.

Bin gerade erst auf den Thread aufmerksam geworden und gebe nun auch mal meinen Senf dazu...

Erst mal würde ich @huesla unterstützen und dir von Passivhäusern die ausschließlich durch eine Lüftung belüftet werden abraten. Um so "cleaner" die Luft, v.a. bei Kindern, um so weniger gewöhnen die sich an Pollenflug usw. und die Wahrscheinlichkeit einer allergischen Reaktion steigt. Meiner Meinung nach gibt es da aber auch kostengünstigere Varianten seine Förderungen zu bekommen.

Ich bevorzuge ja persönlich bei Altbauten bei denen die Kernsubstanz gut ist und es statisch keine Probleme gibt, eher die Sanierung als einen Neubau, vor allem wenn es Richtung Leichtbau geht. Was in der Debatte um Energieeffiziente Häuser oft untergeht ist, wie gut man solche gemauerten Wände als Energiespeicher nutzen kann. Wenn von außen gut gedämmt speichern solche Wände durchaus sehr viel Energie, die wenn man dies weiß auch gut nutzen kann. Im Winter kühlt das Haus nicht so schnell aus, man kann also gut mit trägen Heizsystemen arbeiten (z.B. Fußbodenheizung). Da diese Heizsysteme mit wesentlich niedrigeren Temperaturen betrieben werden, wirkt sich auch positiv auf den Wärmeerzeuger (Brennwertheizung oder Wärmepumpe) aus. Im Sommer kann durch effektives Nachtlüften z.B. eine Aufheizung des Hauses ziemlich gut vermieden werden, so dass zumindest im Erdgeschoss eine angenehme Temperatur herrschen dürfte.
Keller würde ich aber falls von außen gut zugänglich wie von @huesla beschrieben auf jeden Fall mit Bitumen beschichten und trocknen würde. Denn dann kann man auch Lebensmittel dort Lagern ohne befürchten zu müssen, dass diese Schimmeln (kann u. U. Energie sparen -->kleinerer Kühlschrank notwendig etc.)

Zu deiner Befürchtung mit dem Statiker:
Das dürfte für einen Statiker ein minimaler Aufwand sein wenn es aussagekräftige Grundrisse des Gebäudes inkl. Wandaufbau gibt. Daher glaube ich nicht, dass das Kostenmäßig sehr ins Gewicht fällt.

Falls du doch einen Neubau planst und diesen ohne Keller ausführen lässt, es gibt eine neue Technologie für Wärmepumpen den eTank. Dabei wird unter der Bodenplatte des Hauses in mehreren Schichten übereinander Rohrschlangen in das Erdreich gelegt. Diese funktionieren ähnlich einer umgekehrten Fußbodenheizung und entziehen dem Erdreich Energie mit der dann dein Haus mit Wärme versorgt wird. Dies macht allerdings nur in Verbindung einer WW-Solaranlage Sinn die im Sommer das Erdreich aufwärmt.
Das macht für dich dann deshalb sinn weil die meisten Kosten dieses Systems durch das Ausheben des Erdreichs entstehen und bei dir wäre dies dann nicht mehr notwendig.

Wie du vllt. gemerkt hast komme ich aus dem Bereich der Energie- und Gebäudetechnik, falls du weitergehende Fragen hast kannst du mir auch gerne eine PN schreiben.

Ich hoffe ich konnte, egal in welche Richtung du dich entscheidest, ein wenig helfen

Ich packe meine Frage hier mal rein.
Ich habe eine Doppelhaushälfte. Nun komme ich mit meinem Nachbarn grundsätzlich gut zurecht. Nun sind in der Vergangenheit einige Dinge vorgefallen die dazu führen das ich ihm nicht ganz traue.

Es ist so, daß mein Abwasser aus dem oberen Badezimmer durch seine Abwasserleitung abgeführt wird. Neulich hatte ich mal die Bedenken, wenn er renoviert sagt, das er mich nicht mehr mit anschließt und ich dazu gezwungen werde eine eigene zu legen was bedeuten würde über drei Etagen Wände aufzureißen.
Könnte er das so verlangen?